Une surprise fréquente pour les commerçants
Beaucoup de commerçants pensent qu’une fois leur fonds de commerce vendu, leurs engagements cessent automatiquement.
La réalité est parfois différente.
Dans certains baux commerciaux, le vendeur du fonds demeure garant du paiement des loyers dus par son successeur.
Autrement dit, vous pouvez avoir quitté les lieux depuis plusieurs années et être néanmoins recherché par le bailleur en cas de défaillance du nouvel exploitant.
Pourquoi cette garantie existe-t-elle ?
Le bailleur choisit initialement son locataire.
Lorsqu’un fonds de commerce est vendu, le propriétaire voit arriver un nouvel exploitant qu’il n’a pas nécessairement sélectionné.
De nombreux baux commerciaux prévoient donc des mécanismes permettant au bailleur de conserver une garantie contre le locataire sortant.
Cette solidarité est souvent appelée « garantie du cédant ».
Une clause qu’il faut examiner avant la signature
La responsabilité du vendeur ne résulte pas automatiquement de la loi.
Elle dépend avant tout des clauses prévues dans le bail commercial.
Certains baux prévoient :
- une solidarité totale ;
- une solidarité limitée dans le temps ;
- une garantie limitée à l’acquéreur immédiat ;
- une garantie étendue aux successeurs successifs.
Les conséquences financières peuvent être très différentes selon la rédaction retenue.
L’évolution apportée par la loi Pinel
La réforme issue de la loi Pinel a profondément modifié le régime de la garantie du cédant.
Désormais, lorsque le bail prévoit une clause de garantie du cédant au profit du bailleur, celle-ci ne peut être invoquée que pendant trois ans à compter de la cession du bail.
Cette évolution a considérablement réduit l’exposition des commerçants qui cèdent leur activité.
Elle n’a toutefois pas supprimé toute vigilance.
Encore faut-il vérifier précisément comment la clause est rédigée et comment elle s’articule avec les autres stipulations du bail.
Les conséquences en cas d’impayés
Lorsque la garantie du cédant est applicable, le bailleur peut rechercher la responsabilité du vendeur pour les loyers et les charges impayés par le repreneur.
Selon les circonstances, les sommes en jeu peuvent rapidement devenir importantes.
Le risque est particulièrement sensible lorsque l’acquéreur rencontre des difficultés financières peu de temps après la cession.
Le redressement ou la liquidation du repreneur
La situation peut devenir encore plus complexe lorsque le repreneur fait l’objet d’une procédure collective.
Le sort du bail commercial dépend alors notamment des décisions prises dans le cadre de la procédure.
Selon les cas, la garantie du cédant peut continuer à produire ses effets dans les limites prévues par la loi et par le bail.
La négociation avant la vente est essentielle
Les meilleures protections se mettent en place avant la signature des actes.
Lors de la vente du fonds de commerce, il est souvent opportun d’examiner :
- la portée exacte de la garantie du cédant ;
- sa durée ;
- son montant ;
- les possibilités de limitation ou de suppression.
Une analyse préalable permet souvent d’éviter des difficultés plusieurs années après la cession.
Ce qu’il faut retenir
Vendre son fonds de commerce ne signifie pas toujours être définitivement libéré du bail commercial.
La garantie du cédant demeure une source importante de risques pour les commerçants.
Avant toute cession, il est indispensable d’analyser le bail afin d’identifier les engagements susceptibles de survivre au départ du vendeur.
Cet article présente des règles générales à sa date de publication ; il ne constitue pas une consultation. Pour une situation particulière, contactez le cabinet.