De nombreux dirigeants acquièrent leurs locaux professionnels par l’intermédiaire d’une SCI afin de dissocier leur patrimoine immobilier de leur activité opérationnelle. Cette organisation est parfaitement admise et constitue souvent un outil efficace de structuration patrimoniale.
Toutefois, une décision récente de la Cour d’appel de Montpellier (8 septembre 2026, n° 26/00463) rappelle que cette protection peut disparaître lorsque les relations entre la SCI et la société d’exploitation caractérisent une confusion des patrimoines.
Une SCI n’est pas une protection absolue
Dans cette affaire, la Cour a confirmé l’extension de la liquidation judiciaire d’une société d’exploitation à la SCI propriétaire de l’immeuble. Les juges ont notamment relevé :
• des loyers durablement impayés, sans démarches de recouvrement ;
• des travaux financés par la société d’exploitation sans contrepartie ni justification ;
• des relations financières anormales entre les deux structures.
La personnalité juridique distincte de la SCI n’a donc pas suffi à préserver la séparation des patrimoines.
Ce qu’il faut retenir pour les dirigeants
La création d’une SCI n’a pas vocation à servir de refuge artificiel contre les créanciers de l’entreprise. Le montage SCI / société d’exploitation reste parfaitement valable, à condition que les relations entre les deux sociétés soient juridiquement justifiées, documentées et effectivement respectées.
Les situations à examiner avec vigilance sont notamment les suivantes :
• absence de bail commercial ou bail inadapté ;
• loyers impayés pendant plusieurs mois ou années ;
• abandon de loyers sans justification ;
• paiement de travaux ou de charges d’une société par l’autre sans contrepartie adaptée ;
• avances de trésorerie non formalisées ;
• mouvements bancaires sans justification ou convention appropriée.
Ces situations n’entraînent pas automatiquement une extension de procédure : les juges apprécient les circonstances et recherchent une confusion des comptes ou des relations financières anormales.
Les trois vérifications essentielles
Avant même l’apparition de difficultés économiques, il convient de s’assurer que :
• 1. Le bail commercial est régulièrement conclu et exécuté.
• 2. Les loyers sont effectivement payés et les impayés font l’objet de démarches de recouvrement adaptées.
• 3. Les avances, travaux et flux financiers sont justifiés et documentés par les conventions appropriées, avec une comptabilisation rigoureuse.
Une question de prévention plus que de contentieux
En pratique, les dossiers d’extension de procédure collective révèlent souvent des dysfonctionnements installés depuis plusieurs années. Une revue juridique et comptable régulière de la relation entre la SCI et la société d’exploitation permet de détecter ces difficultés et de préserver l’objectif recherché : protéger durablement l’immobilier professionnel du dirigeant.
Référence : CA Montpellier, chambre commerciale, 8 septembre 2026, n° 26/00463. Articles L. 621-2 et L. 641-1 du Code de commerce, cités dans l’arrêt. Consulter la décision sur Judilibre.
L'accompagnement HD AVOCATS
HD AVOCATS accompagne les dirigeants et investisseurs dans : la création et la structuration de SCI ; la rédaction de baux commerciaux ; l’audit des relations entre SCI et société d’exploitation ; la sécurisation des flux intragroupe ; la prévention des risques liés aux procédures collectives ; les contentieux relatifs à la confusion des patrimoines et à l’extension de procédure. Une SCI n’est un véritable outil de protection patrimoniale que lorsque la séparation entre les patrimoines est concrètement respectée au quotidien.
Cet article présente des règles générales à sa date de publication ; il ne constitue pas une consultation. Pour une situation particulière, contactez le cabinet.