Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711 • Publié au Bulletin
Par un arrêt du 1er octobre 2026, la Cour de cassation confirme un principe important en matière de bail commercial : lorsqu’un locataire exerce son droit de préférence pour acquérir les locaux qu’il occupe, il n’a pas à supporter les honoraires de négociation de l’agent immobilier. S’il les a réglés, il peut en obtenir la restitution.
Cette décision constitue un rappel utile pour les bailleurs, les locataires commerçants et les professionnels de l’immobilier.
Le droit de préférence du locataire commercial
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce accorde au locataire d’un local à usage commercial ou artisanal un droit de préférence lorsque le propriétaire souhaite vendre le bien loué, sous réserve des exceptions prévues par ce texte.
Avant de vendre à un tiers, le bailleur doit notifier au locataire une offre précisant le prix et les conditions de la cession. Le locataire dispose d’un mois à compter de sa réception pour se prononcer. Ce mécanisme lui permet de devenir propriétaire des locaux dans lesquels il exploite son fonds.
Les honoraires de négociation sont exclus
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, la locataire avait accepté l’offre de vente et acquis le local à un prix incluant des frais d’agence. Elle avait ensuite demandé aux bailleresses la restitution des sommes ainsi payées.
La Cour rappelle que les honoraires de négociation ne sont pas dus par le locataire qui exerce son droit de préférence.
La raison est simple : aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile à la réalisation de cette vente, qui résulte de l’exercice d’un droit légal d’acquisition prioritaire. Le locataire accepte ou refuse l’offre qui lui est notifiée ; les honoraires de négociation ne peuvent donc pas renchérir le prix qu’il doit payer.
Cette exclusion concerne les honoraires de négociation de l’agent immobilier. Elle ne dispense pas le locataire acquéreur des autres frais d’acquisition légalement à sa charge.
La mention des frais dans l’offre ne suffit pas à l’annuler
La Cour confirme également un principe déjà admis par sa jurisprudence : la seule mention d’honoraires d’agence en sus du prix dans la notification ne constitue pas une cause de nullité de l’offre.
Le locataire peut ainsi :
- accepter l’acquisition du local ;
- refuser de supporter les honoraires de négociation ;
- poursuivre la vente au prix principal, hors frais d’agence.
Le prix de vente et les honoraires doivent être clairement distingués, sans créer de confusion pour le locataire sur les sommes qu’il doit effectivement supporter.
Un accord de prise en charge ne fait pas obstacle à la restitution
L’arrêt écarte le raisonnement selon lequel le locataire pourrait être privé de remboursement parce qu’il a accepté, en connaissance de cause, un prix incluant les honoraires de négociation.
Le caractère protecteur du droit de préférence interdit au bailleur de faire supporter ces honoraires au locataire par une simple stipulation contractuelle. Une clause du bail les mettant par avance à sa charge ne saurait davantage justifier leur paiement lors de l’exercice de ce droit.
Le prix proposé au locataire doit donc être distingué des commissions de négociation de l’intermédiaire. L’accord donné lors de la vente ne suffit pas à rendre ces honoraires exigibles.
Le remboursement des sommes versées
La portée pratique de la décision est importante : le locataire ayant payé les honoraires de négociation peut en obtenir la restitution sur le fondement de la répétition de l’indu.
Le paiement volontaire, même effectué en connaissance de son caractère indu, ne suffit pas à faire obstacle à la demande. Le locataire doit établir qu’aucune dette d’honoraires n’existait à sa charge.
La solution repose sur l’article 1302 du Code civil, selon lequel ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La Cour casse l’arrêt ayant rejeté la demande de la locataire et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Paris autrement composée.
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Ce qu’il faut retenir
- Le locataire commercial bénéficie, dans les cas prévus par la loi, d’une priorité d’acquisition du local qu’il occupe.
- Les honoraires de négociation de l’agence ne peuvent pas lui être imposés lorsqu’il exerce ce droit.
- Une clause de prise en charge ne suffit pas à rendre ces honoraires exigibles.
- La seule mention des honoraires en sus du prix n’annule pas l’offre, en l’absence de confusion.
- Le locataire qui les a payés peut en demander la restitution, même s’il connaissait le caractère indu de son paiement.
L’analyse de HD AVOCATS
Cette décision sécurise la position du locataire commerçant. Les bailleurs et leurs conseils doivent veiller à la rédaction des notifications de vente, en distinguant clairement le prix principal des éventuels honoraires de négociation et en respectant le périmètre du droit de préférence.
Pour les commerçants, l’arrêt permet de contester la prise en charge de commissions parfois significatives lors de l’acquisition des locaux exploités. L’examen de l’offre, de l’acte de vente et des justificatifs de paiement permettra de déterminer les sommes dont la restitution peut être demandée.
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Références : Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 25-14.711 ; Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605 ; Cass. 3e civ., 23 septembre 2021, n° 20-17.799 ; article L. 145-46-1 du Code de commerce ; article 1302 du Code civil.
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