Caution personnelle et bail commercial

Le piège le plus fréquent du bail commercial

Vous avez créé une société pour protéger votre patrimoine personnel.

Le bail commercial est signé par la société. Les loyers sont dus par la société. En apparence, votre maison, vos économies et vos revenus personnels semblent donc à l’abri.

Pourtant, dans une grande partie des baux commerciaux, le bailleur exige du dirigeant qu’il se porte caution des engagements de la société.

Cette signature, souvent considérée comme une simple formalité lors de l’installation dans les locaux, peut avoir des conséquences considérables.

En cas d’impayés, le bailleur est susceptible de réclamer directement au dirigeant le paiement des loyers, charges, taxes et parfois même de certaines indemnités prévues au bail.

Que signifie se porter caution ?

La caution est la personne qui s’engage à régler les dettes du locataire si celui-ci ne les paie pas.

Dans un bail commercial, la situation classique est la suivante :

• la société est locataire ;
• le bailleur est propriétaire des locaux ;
• le dirigeant se porte personnellement caution.

Si la société rencontre des difficultés financières, le bailleur peut alors agir contre la caution dans les conditions prévues par le contrat.

Autrement dit, le dirigeant peut être conduit à payer sur ses fonds personnels des dettes pourtant contractées par la société.

Caution simple ou caution solidaire : une différence essentielle

Tous les cautionnements ne se valent pas.

Lorsque le cautionnement est simple, la caution bénéficie de protections particulières. Le bailleur doit en principe rechercher d’abord le paiement auprès du locataire.

Lorsque le cautionnement est solidaire, la situation est beaucoup plus défavorable.

Le bailleur peut généralement agir directement contre la caution sans attendre l’épuisement des recours contre la société.

Or, dans la pratique des baux commerciaux, les cautionnements solidaires sont très fréquents.

Quels biens personnels peuvent être concernés ?

Le cautionnement personnel expose potentiellement l’ensemble du patrimoine de la caution :

• comptes bancaires ;
• revenus ;
• placements financiers ;
• véhicules ;
• biens immobiliers.

L’étendue exacte du risque dépend naturellement des termes de l’engagement signé.

C’est pourquoi il est indispensable de vérifier :

• le montant maximal garanti ;
• la durée de la garantie ;
• les dettes couvertes ;
• les modalités de mise en œuvre du cautionnement.

Le cautionnement n’est pas une clause standard

Contrairement à une idée répandue, un cautionnement n’est pas une formule figée.

Les parties disposent souvent d’une marge de négociation importante.

Il est par exemple possible de discuter :

• d’un plafond de garantie ;
• d’une limitation dans le temps ;
• d’une réduction progressive de l’engagement ;
• d’une substitution par une garantie bancaire ou une autre sûreté.

Une négociation menée avant la signature du bail est généralement beaucoup plus efficace qu’une tentative de modification ultérieure.

Le départ du dirigeant ne met pas toujours fin au risque

Un dirigeant qui quitte ses fonctions pense souvent être automatiquement libéré de ses engagements.

Ce n’est pas toujours le cas.

Tout dépend de la rédaction du bail et de l’acte de cautionnement.

Une démission, une cession des titres ou même la vente de l’entreprise n’emportent pas nécessairement extinction du cautionnement.

Une vérification juridique est donc indispensable avant toute opération de transmission ou de restructuration.

Ce qu’il faut retenir

La création d’une société protège généralement le patrimoine personnel du dirigeant.

Cette protection peut cependant disparaître en tout ou partie lorsqu’un engagement de caution a été signé.

Avant de signer un bail commercial, il est essentiel d’évaluer précisément la portée de cet engagement, sa durée, son montant et ses conditions de mise en œuvre.

Une clause négociée à temps peut éviter plusieurs années de contentieux et préserver le patrimoine personnel du dirigeant.