Un arrêt majeur de la Cour de cassation du 3 septembre 2026 remet en cause les pratiques en matière de baux commerciaux. Une clause prévoyant une augmentation forfaitaire automatique du loyer, par exemple de 1,5 % par an, sans plafond, ni limite de durée, doit être réputée non écrite lorsqu’elle fait échec aux règles d’ordre public de la révision du loyer.
Cette décision est susceptible d’avoir des conséquences significatives tant pour les bailleurs que pour les locataires, notamment sur les baux actuellement en cours.
Une pratique pourtant fréquente
De nombreux baux commerciaux prévoient une clause du type :
« Le loyer sera augmenté automatiquement de 1,5 % par an ou encore : « Le loyer fera l’objet d’une majoration annuelle de 2 %. »
L’objectif est généralement de garantir au bailleur une progression régulière du loyer, indépendamment de l’évolution des indices économiques.
Jusqu’à présent, la validité de telles clauses paraissait admise par la jurisprudence. C’est précisément cette approche que la Cour de cassation vient de remettre en cause pour les hausses automatiques forfaitaires sans plafond ni limite de durée.
Ce qu’a décidé la Cour de cassation
Dans son arrêt du 3 septembre 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-14.904), la Cour de cassation examine une clause garantissant une augmentation annuelle de 1,5 %. Elle considère qu’une hausse forfaitaire automatique et illimitée organise la révision du loyer à la seule hausse et contrevient aux règles d’ordre public du statut des baux commerciaux.
La conséquence est particulièrement sévère : la clause est réputée non écrite, c’est-à-dire qu’elle est considérée comme n’ayant jamais existé.
La solution marque un revirement par rapport à la décision du 22 juin 2022 (Cass. 3e civ., n° 21-16.042), qui avait admis la validité d’une clause d’augmentation forfaitaire annuelle.
Pourquoi cette clause pose problème
Le statut des baux commerciaux encadre strictement les modalités de révision du loyer. Le Code de commerce prévoit notamment :
- la révision triennale du loyer ;
- les mécanismes de révision applicables aux loyers assortis d’une clause d’échelle mobile.
Les parties ne peuvent pas mettre en place un système contractuel autonome qui neutralise les mécanismes légaux de révision.
Une hausse automatique de 1,5 % chaque année, sans plafond ni limite de durée, fait progresser continuellement le loyer et peut excéder la variation des indices. Elle est susceptible de se poursuivre lors de la tacite prolongation du bail.
La Cour considère donc que cette clause fait obstacle au jeu normal des dispositions d’ordre public applicables aux baux commerciaux, notamment les articles L. 145-37 à L. 145-39 du Code de commerce. La sanction résulte de l’article L. 145-15.
Attention à ne pas confondre avec une clause d’indexation
La décision ne remet pas en cause, par principe, les clauses d’indexation classiques. Leur rédaction doit toutefois respecter les conditions légales et permettre une variation à la hausse comme à la baisse.
Clauses désormais à risque
- « Le loyer augmentera de 1,5 % par an », sans plafond ni limite de durée.
- « Le loyer sera majoré annuellement de 2 % », sans plafond ni limite de durée.
Clauses d’indexation en principe possibles
- « Le loyer sera indexé sur l’ILC. »
- « Le loyer variera selon l’ILAT. »
Ces exemples ne constituent pas des clauses complètes : le choix de l’indice doit être adapté à l’activité et les modalités de calcul doivent être précisément rédigées.
La différence est essentielle : l’augmentation forfaitaire repose sur un pourcentage fixé à l’avance ; l’indexation repose sur un indice économique dont l’évolution est extérieure à la volonté des parties.
Les baux à paliers restent-ils possibles
Oui, sous réserve des circonstances particulières du dossier. La Cour distingue les clauses d’augmentation forfaitaire illimitée des loyers progressifs par paliers, dont les niveaux sont fixés dès la signature à des dates déterminées et jusqu’à un plafond prévu à l’avance.
Exemple de loyers annuels définis à la signature :
- années 1 à 3 : 30 000 € ;
- années 4 à 6 : 35 000 € ;
- années 7 à 9 : 40 000 €.
Ce mécanisme relève de la fixation du loyer originaire et ne doit pas faire obstacle à la révision légale. Il se distingue d’une hausse annuelle automatique susceptible de se poursuivre sans limitation de durée.
Quelles conséquences pour les bailleurs
Audit des baux existants
Les baux contenant des clauses prévoyant une hausse automatique annuelle de 1 %, 1,5 %, 2 % ou davantage doivent être réexaminés, en particulier lorsque ces hausses ne sont assorties d’aucun plafond ni d’aucune limite de durée.
Risque de contestation
Un locataire peut invoquer le caractère réputé non écrit de la clause pour demander :
- la suppression des augmentations futures fondées sur cette clause ;
- le recalcul du loyer ;
- le remboursement des sommes indûment versées, dans les limites applicables à l’action en restitution.
Dans l’affaire jugée, la locataire demandait la restitution des loyers sur les cinq dernières années. La Cour de cassation a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel ; elle n’a pas elle-même fixé le montant à restituer.
Incidence sur les renouvellements
Lors du renouvellement, le loyer de référence peut devenir sensible si les montants précédemment acquittés intègrent des augmentations fondées sur une clause contestable. Les conséquences doivent être appréciées au regard de l’historique du bail et des règles de fixation du loyer renouvelé.
Quelles opportunités pour les locataires
Les locataires ont tout intérêt à faire vérifier leur bail commercial. Une analyse approfondie peut permettre d’identifier :
- l’existence d’une clause potentiellement illicite ;
- un éventuel trop-perçu de loyers ;
- des arguments utilisables dans une négociation ou un contentieux.
Chaque situation doit être étudiée au cas par cas, notamment au regard de la rédaction de la clause, des questions de prescription, des paiements effectués et de l’historique du bail.
Ce que les professionnels doivent retenir
Clauses désormais à éviter
- Augmentation automatique de 1 %, 1,5 % ou 2 % par an, sans plafond ni limite de durée.
- Révision annuelle forfaitaire à la seule hausse faisant échec aux règles légales de révision.
Mécanismes pouvant être privilégiés
- Clause d’indexation fondée sur l’ILC ou l’ILAT, adaptée à l’activité et conforme aux exigences légales.
- Loyers progressifs par paliers définis dès la conclusion du bail, avec dates et plafond déterminés.
- Mécanismes conformes aux règles de révision prévues par le Code de commerce.
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En conclusion
L’arrêt du 3 septembre 2026 marque un tournant en droit des baux commerciaux. Les clauses prévoyant une augmentation forfaitaire automatique sans plafond ni limite de durée, longtemps considérées comme admises, sont désormais sérieusement fragilisées.
Pour les bailleurs, un audit des baux en cours permet d’identifier les clauses à risque. Pour les locataires, cette décision peut constituer un levier pour contester certaines augmentations et sécuriser leur situation locative, sous réserve d’une analyse précise de leur dossier.
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Références
Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 septembre 2026, n° 25-14.904, publié au Bulletin. Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000054838542
Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 juin 2022, n° 21-16.042. Légifrance : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000045967877
Code de commerce, articles L. 145-15, L. 145-33 et L. 145-37 à L. 145-39.
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